Кредит на жилье, ипотечный кредит, кредит недвижимость, ипотека жилища

Для законодательного обеспечения формирования рынка доступного жилья, как было отмечено ранее, в декабре 2004 года Федеральным Собранием Государственной Думы принято 27 законов Ипотека жилища занимает центральное место, она признается чуть ли не панацеей от всех жилищных проблем (Шевчук ДА)

Ипотека жилища, ипотечное кредитование рассматриваются государством в качестве механизмов, способных решить задачу огромной социальной важности в масштабах страны – жилищную проблему Многие юристы и политики безосновательно считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование В этом направлении и развивается жилищное ипотечное кредитование в нашей стране Игнорируя опыт 54 стран, где данные институты проходили несколько стадий становления (строительные общества в различных модификациях, первичный рынок ипотечного кредитования при одноуровневой системе и тп), в нашей стране предпочтение отдано механизму двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования

В работе показана сложность данной модели ипотечного кредитования Применение ее требует огромных затрат на свое содержание, что, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для залогодателей Она сложна также в законодательном регулирования и, как следствие, не способствует четкому и эффективному регулированию Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой Именно поэтому на протяжении более чем десяти лет в России безуспешно осуществляются попытки внедрить данную модель для массового потребления Государством предоставляются гарантии и миллиарды рублей ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» для выпуска облигаций Но все это не влияет на доступность ипотеки для миллионов рядовых граждан, нуждающихся в жилище

В работе сделан вывод, что в России применение данной модели преждевременно Главной причиной тому являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, отсутствие гарантированных прав на жилье, не достаточно эффективно работающие правовая и судебная системы, спекулятивные цены на жилье, высокие банковские проценты и то, что жилищный сектор практически не является частью экономики При всем этом почти треть населения страны имеет доход ниже прожиточного минимума и нуждается в гарантиях, защите и помощи материальной, правовой от государства

При таком положении дел в России целесообразно использовать первичный рынок одноуровневой системы кредитования из-за ее: легкой интегрируемости в национальное российское законодательство; дешевизны ее организации, контроля над ней; отсутствия необходимости страховать кредитно-финансовые риски, прибегать к услугам рейтинговых агентств, а также отсутствия затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам и тп, что в конечном счете существенно снижает стоимость кредита для залогодателя Кроме того, одноуровневая модель более проста в законодательном регулировании

Однако для того, чтобы она действительно повлияла на улучшение жилищной политики в стране, на основе сравнительного анализа (включая исторический) российского и зарубежного опыта ипотеки жилища сделана попытка внесения предложений по совершенствованию данных отношений в России

Исходя из результатов данного исследования, можно сделать вывод, что для России необходима система ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки жилища на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых правоотношений

Отлаженная система ипотеки жилища содержит в себе огромный потенциал по стимулированию экономической, политической и социальной стабилизации общества Как и в большинстве стран, ипотека жилища способна стать мощным инструментом экономического развития страны

Учитывая, что опыт других стран в чистом виде перенести в российские условия невозможно, при использовании зарубежного опыта необходимы его критический анализ и адаптация к местным условиям (Шевчук ДА)

Решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно только при активной финансовой поддержке государства И здесь неважно, что субсидировать: первоначальный взнос или процентную ставку Главное – вернуться к льготной ипотеке, как это было уже в России и которая действует во многих странах Работа содержит несколько таблиц по основным показателям социальной и коммерческой ипотеки

Доступный кредит подстегивает потребительский спрос А это, в свою очередь, способно вывести экономику из стагнации, стать средством профилактики кризиса Да и сегодня финансовые власти за рубежом не без успеха подстегивают экономику, в частности, низкими кредитными ставками

Именно степень государственного участия составляет сущность отличий жилищных систем в разных странах Задача государственных органов и органов местного самоуправления – эффективно использовать бюджетные (разного уровня), внебюджетные средства для решения жилищной проблемы (см подробнее Шевчук ДА, Шевчук ВА Банковское дело Второе издание: Учеб пособие– М: Издательство РИОР, 2006)

Кроме того, люди должны быть уверены в экономической стабильности, в том, что они смогут погашать ссуды и что государство является гарантом накопленных средств, а законодательство действительно упорядочивает отношения Все указанное объясняется тем, что ипотека жилища, жилищное ипотечное кредитование являются достаточно сложными правовыми институтами Использовать их необходимо с большой осторожностью, с учетом не только законодательных актов, непосредственно относящихся к ним, но и других законов, регулирующих весь комплекс отношений, связанных с ипотекой жилища и жилищным ипотечным кредитованием Для устранения нежелательной тенденции развития законодательства по ипотеке жилища и жилищному ипотечному кредитованию необходимо совершенствование не только ипотечного законодательства, но и гражданского, жилищного, административного После критики применяемых договоров кредитования, ипотеки и других в работе прилагаются проекты указанных типовых договоров

На основе анализа процесса развития ипотеки жилища в России, обобщения практического опыта применения жилищного ипотечного кредитования показаны современные тенденции и проблемы развития ипотеки жилища и определены возможные пути решения наиболее актуальных из них В частности, обосновывается настоятельная необходимость активизации развития социальной ипотеки жилища, поддерживаемой государством Только тогда она сможет эффективно влиять на решение жилищной проблемы и способствовать социально-экономической стабилизации в обществе По мнению автора, необходимо возрождать и развивать социальную направленность ипотеки жилища через усиление ее взаимосвязи с публично-правовыми институтами для решения сугубо конституционных проблем в стране, связанных с обеспечением граждан жильем

Решению одной из социальных задач – гарантированности использования социальной ипотеки жилища для создания рынка доступного жилья для нуждающихся граждан – могли бы служить также следующие выводы автора

1 Ипотека жилища, ипотечное жилищное кредитование населения, применяемые в настоящее время в России как чисто гражданско-правовые, финансовые институты, не в состоянии выполнить в полной мере те задачи, которые перед ними ставит программа «создания формирования рынка доступного жилья» для миллионов граждан, нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий Ипотека в качестве панацеи от всех жилищных проблем хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспособности и надлежащим правовым регулированием Социальная ипотека жилища имеет особую природу, поскольку затрагивает различные аспекты проблемы сущности и содержания права граждан на жилище, которому традиционно придавалось важное значение в теории гражданского и жилищного права, конституционного, права социального обеспечения, финансового, бюджетного и др Основываясь на анализе понятия и правовой природы конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в современных условиях, прежних и нынешних конституционных норм, закрепляющих право граждан на жилище, необходимо усиление взаимосвязи ипотеки с публично-правовыми институтами

Ипотека жилища, обеспечивающая жилищное ипотечное кредитование, должна находиться в неразрывном единстве с другими институтами, например с долевым участием в строительстве жилого дома по ипотечной программе и др Определяющей при принятии решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления по предоставлению земельного участка застройщику должна быть цель его использования, а именно строительство жилья по социальной ипотечной программе Использование властных прерогатив публичным участником возможно при предоставлении земельного участка для жилищного строительства по конкурсу в рамках ипотечной программы[56] Взамен непрозрачной бартерной схемы расчета (в виде квартир) застройщиков с органами местного самоуправления приоритетное право получения земельного участка для такого строительства должно быть у застройщиков, предложивших не только максимальную цену, но и лучшие предложения полностью отвечающие условиям конкурса, в первую очередь гарантирующие реализацию жилья участникам долевого строительства (залогодателям по кредитным договорам) по фиксированным, льготным ценам, и тп

2 Крайне необходимо создание безопасных и надежных условий участия залогодателей в ипотечной программе, в получении кредита, покупке квартиры и участии в строительстве объектов жилой недвижимости Под понятием «надежность сбережений» имеются в виду минимальные риски и максимальная защищенность целевых вкладов от инфляции и недобросовестного партнерства Гарантом таких отношений должно быть государство Недопустимо, когда после стольких затрат (30% стоимости нового жилья первоначальный взнос, непомерные выплаты по кредиту, с таким же удорожанием из-за других расходов страховщикам, риэлторам и др) залогодатели оказываются без всего, будучи выселенными с семьей из жилища Устранению перечисленного, в частности, может способствовать создание государственного фонда перераспределения жилья, чтобы залогодатели, не выходя самостоятельно на рынок жилья, имели возможность обменять жилище большей площади на другое, исходя из фактических накоплений Натуральная компенсация в виде жилого помещения наиболее предпочтительна для большинства бывших залогодателей (см подробнее Шевчук ВА, Шевчук ДА Банковское право: Учеб пособие– М: Издательство РИОР, 2005)

3 Поскольку ипотека жилища имеет особую социальную, конституционную значимость, настало время активизации участия государства в данных отношениях, реализации государственных программ, финансовой поддержки освоения ипотечного механизма и гарантии его применения При решении Национальной программы недостаточно рекомендательной нормы: «заинтересованным органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления принять участие в финансировании мероприятий Программы за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов и внебюджетных источников», заложенной в Федеральной целевой программе «Жилище»[57]

Государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением долгосрочных ипотечных кредитов в действительности должна стать на деле неотъемлемым элементом федеральной жилищно-социальной политики[58] Законодательство должно содержать нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для социально незащищенных слоев населения, рядового гражданина через: адресную государственную (за счет бюджетов всех уровней) поддержку нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий граждан[59]; установление льгот в получении и погашении кредита (субсидирование первоначального взноса, процентных ставок при кредитовании), его индексации; налоговое стимулирование; поощрение накоплений; право выбора различных видов кредита (в частности, фиксированные или варьирующие проценты общих затрат и тп) Все перечисленное невозможно решить без участия государства И это не единственный компонент решения жилищной проблемы, но важный и незаменимый

4 Бессмысленно надеяться на благотворительность со стороны сугубо коммерческих кредитных организаций при осуществлении государственных социальных проблем Поэтому необходимо создание специального Государственного жилищного ипотечного банка[60], под гарантию государства по экономическим и другим рискам (задержка платежа, неплатежеспособность и тп) Нахождение определенной части имущества на положении имущества самого банка[61] (его собственного имущества) не исключает передачи ему определенных средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов[62], в отношении которых он будет осуществлять жилищное ипотечное кредитование нуждающихся граждан по поручению и от имени Российской Федерации (ч 3 ст 125 ГК РФ), те в качестве ее представителя При этом должны сохраняться контрольные функции государства за деятельностью указанного банка, например за явным занижением залоговой цены и установлением выгодной для себя разницы между суммой ипотечного кредита и стоимостью заложенной недвижимости и др

При применении банком льготного жилищного ипотечного кредитования за счет своего капитала целесообразно ввести для него благоприятный налоговый режим Используя смешанный кредит с участием частного капитала и государственного – для льготных кредитов, вполне реально закрепление пониженной учетной ставки на кредитные ресурсы Банка России, выделенные на развитие ипотеки жилища, либо ограничение уровней максимальных размеров дивидендов для банка, которому предоставлена лицензия на осуществление ипотечных операций, как это практикуется в США (см подробнее Шевчук ВА, Шевчук ДА Финансы и кредит: Учеб пособие– М: Издательство РИОР, 2006) С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции, потери (из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой) могли бы возмещаться из государственных резервов Национального проекта в централизованном порядке

Наряду с созданием условий приоритетности в кредитной сфере для Государственного жилищного ипотечного банка целесообразно установление его особого статуса как активного участника договорных отношений, возложение на него дополнительных обязанностей в интересах залогодателей В частности, минимизация риска не только для себя, но и залогодателей с помощью изучения строительной компании – застройщика или инвестора, с которым заключает договор клиент

5 Анализ принятых 27 федеральных законов в конце декабря 2004 года свидетельствует о недостаточном «законодательном обеспечении рынка доступного жилья» для миллионов нуждающихся граждан Следует отметить нежелательную для последних тенденцию развития законодательства по ипотеке жилища и жилищному ипотечному кредитованию

Как было отмечено ранее, по Жилищному кодексу РФ в настоящее время право на социальное жилище (и, естественно, на субсидии, потенциальных залогодателей при самостоятельном решении жилищного вопроса) стали иметь только малоимущие

Ранее ЖК РСФСР и 46 законов, другие нормативные правовые акты (ныне утратившие силу в связи с принятием ЖК РФ)[63] предусматривали 15 определенных категорий граждан, имеющих право получить жилище или улучшить жилищные условия По некоторым из них приняты федеральные законы, предусматривающие льготный порядок обеспечения жилыми помещениями[64] Однако такие категории, как учителя, другие бюджетники, многодетные семьи и семьи, например, при рождении близнецов, дети-сироты, находящиеся на воспитании у родственников и др, утратили право на первоочередное обеспечение жилыми помещениями Значительно сократился список категорий граждан, которых не могут выселить из служебных и жилых помещений в общежитиях без предоставления другого жилого помещения[65] Будучи исключенными из числа нуждающихся, перечисленные группы граждан лишаются права и на получение целевых субсидий Вместо решения сложных социальных проблем обеспечения граждан жильем с помощью законодательства сокращаются обязательства государства перед гражданами, тем самым подрывая доверие граждан к закону и действиям государства Льготы, привилегии по законодательству 2004 года получили все, кто участвует в ипотечной программе, кроме тех, кто больше всего в них нуждался и не признаваемые таковыми по новому Жилищному кодексу

Жилищное право еще не выделилось из «материнской» отрасли гражданского права и должно развиваться в русле его основных принципов, в частности паритетности, справедливости и др Конституция РФ относит гражданское законодательство к предметам исключительного ведения Российской Федерации А Жилищный кодекс РФ, признав утратившими силу федеральные законы о льготах в жилищной сфере различных категорий граждан, наделил правом органы местного самоуправления признавать малоимущими в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, что явно не согласуется с нормами Конституции РФ[66]


A  Б  В  Г  Д  Е  Ж 
 
З И К Л М Н О
 
П Р С Т У Ф Х
 
Ц Ч Ш Э Ю
© 2008-2010г. Все права защищены depositvklad.ru