Дополнительное сито

Иметь необходимый уровень подтвержденных доходов при долгосрочном кредитовании на покупку жилья, как правило, недостаточно. Определяясь с решением, банки рассматривают целый комплекс факторов (ведь деньги выдаются очень надолго): востребованность профессии потенциального клиента, перспективы отрасли, в которой он работает, перспективы роста его собственных доходов, карьерное продвижение в предыдущие годы и т. д Некоторые банки, например, в качестве обязательного требования выдвигают наличие высшего образования.

Что еще влияет на решение банка? Обычно возраст. Как правило, к моменту погашения кредита человек еще не должен выйти на пенсию (даже если он собирается продолжать работать). То есть пятидесятилетнему человеку, который собирается взять кредит на 20 лет, с большой долей вероятности откажет большинство банков. Иногда критически важным является общий трудовой стаж и стаж работы на последнем рабочем месте (что рассматривается многими банками как показатель стабильности положения). Свою роль могут играть ограничения по прописке (например, если вы зарегистрированы в Новгородской области и хотите купить квартиру в Петербурге, некоторые банки вам откажут). Особое отношение у банков к частным предпринимателям и хозяевам бизнеса, которым очень трудно доказать наличие определенного уровня доходов. Конечно, существуют банки, которые научились работать и с такой категорией клиентов, но все равно — выбор программ сильно сужается.

Выбор кредитной программы

Существуют принципиальные различия между кредитами на покупку жилья на первичном и на вторичном рынке. С одном стороны, предложений по кредитованию сделок на вторичном рынке больше и условия более привлекательные. С другой стороны, зачастую у людей, получивших одобрение такой кредитной заявки, возникают проблемы с поиском подходящего объекта. Условия кредитования первичного рынка более жесткие, однако при наличии совместных программ банков и застройщиков сделка проходит более гладко. Поэтому на первичном рынке проблема выбора кредитной программы чем дальше, тем больше отпадает сама собой: все больше застройщиков заключают соглашения с конкретными банками, и эта тенденция будет только усиливаться. Впрочем, можно получить кредит на покупку строящегося жилья и без совместной программы. Такие возможности предоставляют, например, Сбербанк и Внешторгбанк. Теперь перейдем к вторичному рынку. Банков, которые заявляют о том, что выдают кредиты на покупку такого жилья, довольно много. Проанализировав предложения банков, учтя все дополнительные платежи и бюрократические тонкости, вы. скорее всего. выделите нескольких фаворитов. Впрочем, это не значит, что эти фавориты являются таковыми именно в вашем случае.

Во-первых, банк может без объяснения причин отказать вам в выдаче кредита. Во-вторых, сам подход к оформлению кредитной заявки сильно различается. В одном случае вы можете столкнуться с довольно технологичной процедурой, вежливым и заинтересованным персоналом, а в другом — с бюрократическими проволочками, бесконечным списком необходимых документов, черствым кредитным инспектором. Причем иногда речь может идти даже не о разных банках, а об офисах одного и того же кредитного учреждения, находящихся в разных концах города.

Как уже было замечено, при наличии совместной программы банка и строительной компании проблем с приобретением квартиры в утвержденном банком объекте (если вы получили одобрение кредитной заявки) быть не должно. Сложнее со вторичным рынком. Снова повторим главное правило: процен гная ставка не является основным ориентиром привлекательности той или иной программы. И речь даже не о вероятности одобрения вашей кредитной заявки. II при наличии одобрения могут возникнуть проблемы, о которых вы не подозревали. Например, требования к квартире, передаваемой в залог., могут оказаться столь жесткими, что вы не сможете найти подходящих обьектов в заданной ценовой нише. Как правило, придется искать квартиры в прямой продаже, так как длинные цепочки мало подходят для ипотечных сделок. Важное значение имеют и возможные варианты передачи денег продавцу квартиры. На вторичном рынке по-прежнему царит оплата наличными долларами с помощью сейфовой ячейки, и потому не каждый продавец согласится на безналичный перевод денег (причем уже после того, как квартира будет переписана на имя покупателя). Есть банки, готовые передавать деньги через ячейку (в этом случае ждите дополнительной комиссии за выдачу кредита наличными), есть - отвергающие данный способ. Наконец, еще один нюанс: сумма сделки, которая указывается в договоре купли-продажи. В случае ипотечной сделки должна быть указана реальная стоимость квартиры, но многие продавцы боятся «светить» получение такого количества денег. В большинстве случаев это психологическая проблема, не имеющая экономических последствий. Не так в случае продажи квартир в недавно построенных домах. Согласно Налоговому кодексу, если квартира находилась в собственности менее 3 лет, продавец обязан будет выплатить налог с полученных доходов. А это уже реальная проблема: либо стоимость квартиры будет увеличена на сумму причитающегося налога, либо нужно будет договариваться с банком. Некоторые из них идут на снижение укапываемом в договоре купли-продажи пены квартиры.

Важно помнить, что крупные риэлторские компании уже взяли на 1ебя функции кредитных брокеров, т. е. могут подсказать своим клиентам, программой какого банка лучше воспользоваться в том или ином случае (часто такая консультация и ведение сделки с участием кредитных денег влечет за собой дополнительные затраты клиента).

Покупка квартиры

Если вы сумели пройти все предыдущие шаги, поздравляем — финал истории (покупка квартиры) уже маячит на горизонте. Вы собрали все необходимые документы по приобретаемой квартире, банк их проверил и дал «добро». Теперь настало время оценки квартиры специалистом, рекомендованным банком. Здесь вас может поджидать очередной подвох. Предположим, что оценщик оценил квартиру ниже цены, выставленной продавцом. А по условиям банка сумма кредита не должна превышать 70-90% от оценочной стоимости квартиры. Придется либо покрывать разницу, либо искать другие варианты. После оценки нужно будет оформи гь пакет страхования — жизни и трудоспособности заемщика, титула собственности, а также самой квартиры от ущерба и разрушения. Как правило, страховой пакет обходится в 1-1,5% от суммы кредита, увеличенной на определенный процент (чаще на 10%). Ну и, наконец, прочие платежи: комиссия агентства недвижимости, регистрация договора, нотариат, аренда ячейки, прочие банковские комиссии и т. д. и т. п. Как правило, одобренная кредитная заявка действительна в течение 2-3 месяцев. В зависимости от степени успешности поисков квартиры на вторичном рынке от одобрения заявки до заключения сделки может пройти и несколько недель, и несколько месяцев. Если поиски затянулись, придется обращаться в банк за новым одобрением кредитной заявки.

Три финальных вопроса о кредитах на покупку жилья

1. В чьей собственности будет находиться жилье до момента погашения кредита?

Жилье сразу же оформляется в собственность покупателя (он же заемщик), но до полного погашения кредита находится в залоге у банка. Это значит, что продать недвижимость (квартиру, дом) без согласия

панка вы не сможете. Более того, банк будет иметь право реализовать налог в случае, если вы не платите по кредиту.

2.              Можно ли найти банки, которые не требуют страховать недвижи мое гь, а также жизнь и трудоспособность заемщика при получении ипотечного кредита?

Если мы говорим именно об ипотечном кредите, то таких банков не существует. Пакет страхования предписан банкам законом, и отказаться от него они не могут. Соответственно не может отказаться и заемщик.

А вот в случае оформления так называемого целевого кредита на покупку жилья страхование не является обязательным условием. Но и суммы кредитов в данном случае ограничены.

3.              Насколько кредит удорожает квартиру?

Логические рассуждения должны привести нас к выводу, что кредит требуется брать самый длинный и при наличии желания и возможности возвращать его досрочно (при этом нужно учитывать условия банка по поводу досрочного погашения). Почему так? Потому что любое сокращение срока кредитования автоматически повышает требуемый уровень заработной платы. Это связано с тем, что при той же сумме кредита, но на более короткий срок ежемесячно придется выплачивать больше (а банки не хотят, чтобы выплаты превышали определенный процент от вашего доказанного дохода).

Увеличение срока кредитования имеет и обратную сторону: увеличивается размер процентных выплат. В некоторых случаях размер этих выплат в итоге значительно превышает сумму самого кредита.

Возьмем конкретный пример: кредит Сбербанка в 20 тыс. долларов на 15 лет под 11% годовых. Выплаты — дифференцированные, в первый год составляют около 290 долларов в месяц, но постоянно снижаются (к концу срока они составят всего около 100 долларов).

Каждые «лишние» полгода увеличивают сумму процентных выплат по кредиту примерно на 550 долларов. Если возвращать кредит максимально возможные 15 лет, суммарные процентные выплаты составят примерно 16 600 долларов (или 83% от суммы самого кредита). Именно настолько подорожает купленная с помощью кредита квартира. Но если ускориться и расплатиться за 10 лет, придется выплатить уже около 11 тыс. долларов, а за пять лет — менее 5600 долларов.

Нужно также учесть, что на проценты по целевым жилищным кредитам можно получить налоговый вычет. А это значит, что часть выплат по кредиту (13%) можно вернуть в семейный бюджет.

Отступление в тему


A  Б  В  Г  Д  Е  Ж 
 
З И К Л М Н О
 
П Р С Т У Ф Х
 
Ц Ч Ш Э Ю
© 2008-2010г. Все права защищены depositvklad.ru